Fin al artículo 28 de la Ley Hipotecaria: las casas heredadas quedan libres de carga para la venta

Los futuros compradores de vivienda tienen un motivo menos del que preocuparse. El 3 de septiembre de 2021 desapareció el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, un artículo que en la práctica ha frustrado no pocas operaciones a punto de rubricarse.

Lo que dice dicho artículo es que hay un plazo de dos años en que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. Es decir, si alguien muere sin hijos y su vivienda pasa a sus hermanos u otros herederos indirectos, no será realmente de ellos hasta que transcurran 24 meses. En el hipotético caso de que un hijo ilegítimo apareciera, se hallara un testamento manuscrito o reapareciera un heredero directo desconocido, dicho heredero tendría el derecho de reclamar. Y ganaría. De ahí el apodo de la ley, la Ley de Cuba, puesto que se estableció en la guerra de Cuba para que los hijos putativos pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía.

En los últimos meses, muchas personas interesadas en adquirir vivienda se han encontrado con esta norma a la hora de formalizar sus operaciones, por eso el Gobierno decidió ponerle fecha de caducidad. El día ha llegado y a partir del 3 de septiembre el artículo desaparece, merced a la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

La norma publicada en el BOE recoge que «se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas».

RIESGOS PARA EL COMPRADOR

La mayoría de los compradores que se encontraban con el artículo 28 solían cancelar la operación por el riesgo que entrañaba para ellos, dado que si en ese periodo de 2 años aparecía un heredero directo y reclamaba la propiedad, no podían negarse a devolverla. Eso sí, el comprador se quedaba con el pago de la hipoteca.

Ese riesgo no sólo echaba para atrás a posibles compradores, sino a los propios bancos, conscientes de que podían quedarse sin la garantía que respaldaba las hipotecas concedidas, de ahí que muchas entidades se negasen a dar financiación para estos casos.

Los pocos compradores que se atrevían a adquirir en esta situación, optaban por fórmulas alternativas como pagar un alquiler con derecho a compra durante dos años y, una vez transcurrido ese periodo, ejecutar la adquisición. O bien, asumían que la propiedad podría quedar paralizada o que el precio exigido podía situarse por debajo del mercado.

Ahora todos esos condicionantes desaparecen, tanto para las operaciones a futuro como las que están en periodo de vigencia, ya que la ley tiene carácter retroactivo. El heredero de una vivienda pasa a ser directamente su titular, independientemente del grado de parentesco que guarde con el fallecido, y podrá llevar a cabo su venta sin ningún tipo de carga que la limite.

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